FiscalitàFiscalità immobiliare: Impariamo a saltare gli ostacoli

Fiscalità immobiliare: Impariamo a saltare gli ostacoli

Le imposte legate al mondo degli investimenti immobiliari rappresentano un tema al quanto complesso e pieno di eccezioni. *DA RICORDARE*: Per il fisco gli immobili sono un prodotto a sé stante per quanto riguarda l’imposizione diretta e indiretta, rientrando in varie legislazioni speciali.

Al fine di intraprendere un’operazione immobiliare e valutare la redditività del nostro investimento è necessario avere ben chiaro il quadro normativo di riferimento in tema di imposte.

All’interno del presente focus, affrontiamo il tema delle imposte sulla plusvalenza: quando concludiamo un investimento immobiliare profittevole conseguiremo un guadagno e pertanto la domanda che sorge è la seguente: 

Come verrà tassato il nostro guadagno?

Partiamo dal presupposto che bisogna distinguere le imposte sulla plusvalenza in base all’ambito soggettivo, ossia quale tipo di soggetto è l’autore dell’investimento. Nel primo caso, supponiamo che l’investitore sia un soggetto privato: “le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni sono soggette a imposizione fiscale” cita l’art. 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (T.U. del 22/12/1986 n. 917). In particolare, possono essere applicati due metodi, imponibilità IRPEF (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche) o imposta sostitutiva con aliquota al 26%. Nonostante ciò, il suddetto TUIR prevede una deroga, ossia sono esclusi da tassazione “le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”, la ratio di tale eccezione è l’esenzione dell’imposta sulla plusvalenza per quei soggetti che acquistano un immobile per uso personale e non speculativo, e quindi adibita ad abitazione principale, e per un qualsiasi motivo decida di rivenderla prima della scadenza dei cinque anni ad un prezzo maggiore di quello d’acquisto. Chiaramente l’amministrazione finanziaria non può presupporre la motivazione per cui il soggetto è andato a rivendere il proprio immobile, per cui tale fattispecie è applicabile anche a coloro che intraprendono un’operazione immobiliare, ma certamente è un’opzione applicabile una tantum, in quanto se viene intrapresa più di una volta in un arco temporale ristretto il fisco fa una presunzione legale: “TU SEI UN IMPRENDITORE E STAI SVOLGENDO UNA ATTIVITÀ ECONOMICA PROFESSIONALE”, quindi dovremo aprire una società e versare le imposte sui redditi societari. In tale casistica, ossia se il soggetto che intraprende un investimento immobiliare sia una persona giuridica la legge è molto più intuitiva e semplice, il nostro utile concorrerà a formare il reddito d’impresa e quindi sarà soggetto all’imposizione IRES (Imposta sui Redditi delle Società) e IRAP (Imposta Regionale sulle Attività Produttive).

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