Si può acquistare un immobile tramite cryptovaluta?

L’Italia è il primo paese al mondo in cui è possibile acquistare un immobile in cryptovaluta. A tale conclusione si arriva in seguito alla risoluzione 72/2016 dell’Agenzia delle Entrate che ha reso possibile l’utilizzo del bitcoin come valuta straniera utilizzabile anche in un atto notarile. In particolare la predetta risoluzione cita:“La circolazione dei bitcoin, quale mezzo di pagamento si fonda sull’accettazione volontaria da parte degli operatori del mercato che, sulla base della fiducia, la ricevono come corrispettivo nello scambio di beni e servizi, riconoscendone, quindi, il valore di scambio indipendentemente da un obbligo di legge.”.  

 

Sicuramente si tratta di una rivoluzione, in particolare nel mondo delle compravendite immobiliari, caratterizzate da elevato tasso normativo e rigidità da un punto di vista formale e fiscale. Proprio per tale motivo, per lo meno in linea di principio, i casi di pratica applicazione rimango comunque limitati, tuttavia il pagamento di un immobile tramite cryptovaluta può essere fortemente sfruttato da un punto di vista commerciale, come ad esempio nel caso di investitori esteri che detengono cryptovalute e per i quali, per ragioni fiscali o doganali, è più complesso operare in valuta locale.

 

La possibilità di effettuare una compravendita immobiliare utilizzando come metodo di pagamento una fra le varie cryptovalute presenta diversi nodi da sciogliere:

 

• Natura giuridica del contratto: permuta o compravendita?

Oggetto di discussione è come inquadrare le cryptovalute in modo da identificare la natura giuridica del contratto. La qualificazione porta con sé delle conseguenze per cui possa risultare non indifferente la scelta di una delle due tipologie di contratto, in primis la permuta sconta tassazione sull’acquisto maggiore, motivo per cui non viene privilegiata. Se un c.d. coin viene identificato come commodity, in questo caso il contratto verrà considerato come permuta in quanto vi è uno scambio di beni, un immobile per un altro bene; tale tesi si scontra con la definizione di commodity che ha come elemento essenziale “l’uso” e si fatica a trovare quale sia l’uso di una crypto differente dallo scambio. La tesi contrastante considera le crypto come valuta estera e quindi utilizzabile come mezzo di pagamento in modo tale che si configuri una compravendita a tutti gli effetti, ma anche in questo caso risulta difficile definire una cryptovaluta come moneta estera, in quanto è innegabile la mancanza di uno stato o un soggetto emittente della valuta. Nonostante i vari dubbi legati dalla natura giuridica del contratto, la prassi d’uso delle cryptovalute risulta assimilabile all’uso di una qualsiasi valuta e per tale motivo sembra democratica la conclusione che si tratta, di fatto, di una compravendita a tutti gli effetti.

 

• L’atto di compravendita dovrà sempre fare riferimento a un controvalore in valuta tradizionale, fissato a una certa data

Sicuramente un elemento che complica la stipula del rogito notarile è la necessità di identificare un controvalore in valuta locale. Risulta impossibile pensare che un notaio possa redigere un atto con un prezzo di compravendita espresso esclusivamente in bitcoin, ethereum etc. ma sarà necessario identificare un controvalore in valuta tradizionale, magari definendola esattamente al momento della firma del contratto.

 

• Volatilità delle cryptovalute

Il pagamento di un immobile in cryptovalute può comportare degli elevati rischi sia per il venditore che per l’acquirente data l’estrema volatilità delle stesse e gli elevati importi scambiati. Facciamo un esempio: immaginiamo che venga venduto un immobile ad un valore pari ad €300.000, i quali, arrotondando, equivalgono a 6 BTC al momento della firma del contratto. Potrebbe succedere che dopo la vendita, nell’arco temporale di un ora, il valore del BTC passi da €50.000 ad €48.000 cad. (cambio di valore del tutto realistico), ciò significa che il venditore avendo ricevuto 6 BTC avrà un controvalore pari ad €282.000, e quindi che ha registrato una perdita di €18.000. La questione affrontata in questo punto è evidentemente una delle più spinose, ma è anche vero che nel momento in cui sia l’acquirente che il venditore si accordano per una compravendita in cryptovalute sono entrambi a conoscenza di tale rischio e lo accettano democraticamente.

 

• Tracciabilità

Per quanto riguarda il tema della tracciabilità è sicuramente necessario ricondurre il pagamento in cryptovaluta ad un soggetto, il quale deve corrispondere con il soggetto acquirente dell’immobile in questione. Sotto tale profilo le crypto presentano caratteristiche contrastanti: così come il denaro contante consentono transazioni anonime e non tracciate, però allo stesso tempo la tecnologia blockchain dà la possibilità di ricondurre la disponibilità di un indirizzo ad un soggetto in quanto è insita nello stesso concetto di chiave privata, per cui le cryptovalute possono offrire un sistema ancor più trasparente e tracciato di quello bancario.

 

Nonostante le criticità sopracitate, abbiamo sempre trovato una soluzione ed è evidente come l’esistenza di un asset così diffuso, scambiabile e con un valore definito dal mercato debba essere sfruttata a vantaggio del mercato immobiliare favorendo le transazioni. In conclusione, possiamo dire che è necessario un intervento normativo per disciplinare gli aspetti più critici, ma è fondamentale garantire l’autonomia negoziale delle parti dando la possibilità di utilizzare uno strumento di pagamento su cui l’interesse risulta crescente di giorno in giorno.